Charges de copropriété moyennes au m²

Combien coûtent les charges de copropriété au m² ?

L’observatoire OSCAR de l’ARC exploite les annexes comptables approuvées en assemblée générale, et non des déclarations : 4 256 copropriétés et 93 632 lots pour l’exercice 2021, dont 67 % en Île-de-France. Les charges courantes y passent de 43,70 € par m² habitable en 2020 à 45,40 € en 2021 (+3,89 %), tirées par le chauffage (de 10,50 € à 12,10 € par m²). Pour 60 m², la facture annuelle passe de 2 622 € à 2 724 €, soit 681 € par appel de fonds trimestriel.

Ce montant couvre le fonctionnement courant (budget prévisionnel), pas les travaux votés à part. Rapporté à la surface moyenne d’un logement, il donne un ordre de grandeur ; votre propre ratio se calcule ainsi :

charges au m² = charges annuelles ÷ surface habitableExemple : 2 400 € par an pour 55 m² ÷ 55 ≈ 43,64 € par m² et par an

Le détail poste par poste

Le dernier détail complet publié par l’ARC porte sur l’exercice 2019, pour une copropriété « dotée de tous les services et équipements collectifs » (chauffage collectif, gardien, ascenseur, parking). Il sert de référence pour retrancher les postes absents de votre immeuble.

Un immeuble sans chauffage collectif ni gardien se situe donc nettement plus bas : en retirant ces deux postes, le total de 2019 tombe à environ 26 € par m². Ce chiffre de 2019 et celui de 2021 (45,40 €) ne sont pas directement comparables : le premier décrit un immeuble type doté de tous les services, le second l’ensemble du panel, sans que l’ARC précise la part des immeubles équipés.

Pourquoi les charges ont flambé en 2022 et 2023

La crise de l’énergie a surtout frappé les immeubles en chauffage collectif au gaz. Selon les premiers résultats de l’ARC, les charges ont augmenté en 2022 de 4,84 % dans les copropriétés en chauffage individuel et de 19,54 % dans celles chauffées collectivement au gaz. Aucun nouveau relevé national au m² n’a été publié depuis l’exercice 2021.

En 2025, l’assurance prend le relais : la surprime catastrophes naturelles est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025. Foncia mesure +9,9 % sur l’assurance, mais −6,8 % sur l’électricité et −8,7 % sur l’eau, pour une baisse globale de 0,8 % (1 488 € par lot contre 1 500 € en 2024). Le baromètre Matera trouve au contraire une hausse de 4,7 % (+43 € par lot), pour une moyenne de 913 € par lot et par an (1 158 € en Île-de-France), avec +16 % sur l’assurance multirisque immeuble. Les deux panels et méthodes diffèrent, d’où ces écarts de niveau et de sens.

Charges de copropriété par région et selon l’immeuble

• Paris2 251 €
• Île-de-France2 041 €
• France1 488 €
• Bretagne1 010 €

L’Île-de-France dépasse la moyenne nationale d’environ 37 % (Foncia, 2025) ; l’Ouest et le Sud-Ouest restent sous 1 100 € par lot. La taille joue aussi : à Paris, l’ARC relevait en 2019 64,60 € par m² dans les copropriétés de 25 lots au plus, contre 50,58 € au-delà de 100 lots, car les frais fixes (syndic, assurance) se répartissent sur moins de logements. Les immeubles récents ont en général des charges au m² plus faibles grâce à une meilleure isolation.

À l’échelle locale, l’Observatoire des charges de copropriété de l’ADIL des Bouches-du-Rhône (comptes 2023, 1 097 copropriétés de Marseille et d’Aix-en-Provence) donne une médiane de 10 665 € par copropriété et par an ; le chauffage et l’eau chaude collectifs y pèsent 25 % des charges des immeubles qui en sont équipés, et jusqu’à 35 % dans ceux de moins de 11 logements.

Charges de copropriété et budget d’un achat

Les charges s’ajoutent à la taxe foncière moyenne et au remboursement du prêt : une banque les intègre au calcul du reste à vivre. Avant d’acheter, demandez les trois derniers relevés de charges et les procès-verbaux d’assemblée, qui annoncent les travaux à venir. Une maison individuelle n’a pas de charges de copropriété, ce qui pèse dans la comparaison avec le prix moyen d’une maison.

Pour chiffrer l’opération complète, combinez ces repères avec les frais de notaire moyens, le taux moyen du crédit immobilier et la durée moyenne d’un prêt immobilier.

Questions fréquentes